房地产开发经营的要紧阶段及根柢法度模范

来源：吉屋网综合整理发布时间：2013-12-20 10:35:00

房地产开发经营的要紧阶段及根基法度

1、房地产开发经营的要紧阶段：

按照房地产出产和再出产运行挨次，和各阶段经营经管的实质，房地产开发经营大体上可以区分为七个阶段。

1、建设工程项目创造或运行过程

2、房地产建设工程项目规划与审批

3、地盘使用权的取得

4、征地与拆迁

5、工程建设与经管

6、房地产的租售经管

7、房地产的财产经管

2、房地产开发经营的根基法度

1、提出立项意向书，向市规划部门进行咨询。

2、向本市部署委员会提交立项告诉书，申请立项。如项目较大还需向规划委员会申报。

3、市计委会同市规划经管部门经过研究审批，假如赞成立项，发给立项批复定见书，并请求建设单位进行项目可行性研究。

4、申请者向计委和市建委提交项目可行性研究告诉。

5、市计委、建委、京城规划建设委员会（简称首规委）与各专业局即自来水经管部门、燃气经管部门等查看可行性研究告诉，假如赞成可行性研究的，即下达查看经过的批复文件，并下达规划部署义务书。

6、申请者按照批复，管理征地及前期规划筹办工作，而后到城市规划经管局（简称市规划局）付出规划部署义务告诉单，管理征地定见书。

7、申请者到地盘地点区域的地盘经管部门及原地盘使用部门收罗定见，这一阶段可分为两种环境：

第1种环境：所使用的地盘假如属于新征地盘，即农村集体所有的地盘：

（1）到区、县地盘经管局（简称地盘局）、规划局，和所用地盘的乡当局村公所收罗定见。

（2）将收罗定见的下场报本市地盘经管局。

第2种环境：假如属于旧城改革规模区域的地盘，即城市国有的地盘：

（1）到本地的区、县的地盘经管部门收罗定见。

（2）将收罗定见的下场报本市房地产经管局。

8、第七项工作完成后，将下场报市当局审批。市当局审批后，正式管理用地手续。

9、收到市当局对于地盘使用权的批文后，同时进行三部门工作。

第1部门：

1. 划局管理规划用地许可证

2. 申请一定例划部署前提

3. 持规划部署前提到市公用局、供电局、环保及电信经管局征询定见

4. 规划局查看后，下达规划前提告诉单

5. 按照规划前提告诉单，委托有资格的规划部署单位或采用招标投标体式格局，采用规划部署单位进行归户啊部署，提出规划部署计划

6. 到规划局付出部署计划送审书

7. 规划局对规划计划进行查看，并提出对计划查看的定见

8. 规划部署计划部署出图后，送规划局审图，计划通过后，可进动作工图部署，出图后报规划局审图。计划图核准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局付出建设工程动工许可证。

第2部门：

（1）画桩位，并给出打桩前提

（2）委托测绘院钉桩、并进行测绘

（3）将打桩收集到的数据，提交部署单位。

第三部门：

（1）持规划用地许可证和征地定见书和用地申请告诉经市计委、建委、规委核准项目可行性告诉、规划部署计划、市规划局开据的部署义务告诉单、企业条例、营业执照副本、地形图等等，到市地盘经管局管理征地手续。征处所式按照建设用地性质的不合，别离采用拍卖体式格局，招标投标出让体式格局、和划拨的体式格局等。假如占用耕地，还需要交纳耕地占用税。

（2）在立项告诉核准今后，即可到建设项目地点地的区、县地政经管部门管理*冻结手续等的工作。

（3）地政经管部门查看拆迁安顿计划并发给拆迁许可证。

（4）对建设用地进行三通一对等工作，即通水、通电、通路和地盘平坦等。

在这里需要完成的具体工作是：

a. 到园林局申请伐树许可证；

b. 体味线路环境与供电局商谈改革、移线计划；

c. 燃气、路途、高低水等近况管线改路；

d. 到供电局申请用电报装，做正式供电计划，申请动工且自用电，委托动工。

10、完成各项工作后，即可进动作工前的筹办工作。

第1部门：

（1）到税务局付出税单；

（2）持年度部署、税单到区计委领*许可证挂号卡，挂号并付出许可证。

第2部门：

（1）到市计委申请加入部署（此申请须经建委会签）

（2）到市建委工程处付出开工审批表

（3）持开工审批表到各专业公司管理市政配套工程（上水、下水、热力、燃气、电力、电信）报装工作，报装工作完毕后，在开工证上加盖公章，并交纳四源费（四源费是指自来水建设费、污水措置费、供热建设费、燃气建设费。均依照建筑平方米收取）

假如是公建部门，则是按照使用量一定收取的尺度，同时凡是为在市政工程开工前交纳。

（4）到市建委主管部门核实义务

（5）到市建委工程处管理招标审批手续

（6）填写招标申请书，并到市招标办管理招标挂号

（7）组织招标办及投标单位到现场勘测

（8）对动工单位进行资格预审

（9）进行预算查看处查看标底

（10）招标办查看标底

（11）建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议

（12）编写评标告诉，经开标评标一定较好建设单位，发出中标告诉书

（13）经招标办赞成正式一定动工单位

11、完成工作，动工筹办工作即将插手尾声，在这个阶段还需要做好几项工作：

（1）委托质量监视总站和监理公司进行工程质量监视

（2）到市统计局落实义务

（3）市审计局考查成本起原、义务起原及一切手续

（4）到市开发办秘书处挂号备案

12、完成工作，动工筹办工作即告结束，到市建委付出开工证，插手项目动工阶段。

第1部门：组织各项市政管线的部署工作

第2部门：告诉园林绿化主管部门，管理小区绿化手续

第三部门：按路途计划动工，到市规划局主管部门管理路途动工许可证

第四部门：

（1）管理自来水管线部署，到市规划局市政处管理上水管线动工许可证

（2）管理下水管线部署，到市政规划局市政处管理污水管线动工许可证

第五部门：委托热力公司进行热力线路部署，到市规划局市政处管理热力管线动工许可证。

第六部门：委托燃气公司进行燃气管线部署，到市规划局市政处管理燃气管线动工许可证。

13、土建工程落成后，建设单位组织各项市政配套工程的动工。落成后组织动工单位、部署单位、质量监视单位及其余相关经管部门进行连络查收。合格后即可拜托使用。