多地加推公租房：北京每平租39元 如何盘活7万亿公租房蛋糕？

       9月25日，北京市住建委公告，朝阳区燕保·马泉营家园、燕保·双桥家园(公租房)合计462套房源启动配租。

　　其中，278套面向朝阳区无房职工配租，184套面向朝阳区保障性住房备案家庭配租。面向朝阳区无房职工配租项目明日(28日)启动登记。

　　据了解，此举将增加公租房供应，多渠道解决京籍无房职工和符合条件的非京籍无房职工(以下简称“新北京人”)的住房问题。

　　每平租39元，且不能跨区

　　燕保·马泉营家园公租房项目位于朝阳区崔各庄乡容慧路1号院。本次配租房源共计110套，建筑面积52.3-60.41平方米，租金标准为39元/建筑平方米·月。其中，55套房源面向京籍无房职工，55套房源面向在朝阳区缴纳社保的“新北京人”。

　　燕保·双桥家园公租房项目位于朝阳区广渠东路。本次配租房源共计168套，建筑面积46.47平方米-59.54平方米。租金标准为42元/建筑平方米·月。其中，84套房源面向京籍无房职工，84套房源面向在朝阳区缴纳社保的“新北京人”。这意味着，这两个公租房项目的房源中，有139套是专配给“新北京人”的。

　　据*了解，参加本次配租的家庭，推选一名符合条件的家庭成员作为申请人，申请人需满足以下条件：

　　1.京籍无房职工申请人：家庭成员在本市均无住房；具有朝阳区户籍且在本市工作或具有本市户籍且在朝阳区缴纳社保。

　　2.“新北京人”申请人：年龄不超过45周岁(含)，家庭成员在本市均无住房；家庭按照住房限购政策，具有购房资格；须在朝阳区缴纳社保。

　　多省市“加推公租房”

　　另据了解，在上海市普陀区，距轨道3、4号线中潭路地铁站走路仅5-10*的公租房项目(即“和丰苑”)开始入住。不仅房间明亮家具全配可拎包入住，而且每月租金较低只需1500元！

　　作为上海市头个新建在内环内的公租房项目，“和丰苑”向社会推出后备受市民关注。9月首批承租人已经开始入住，至昨日(25)已经入住60多户。普陀区有关部门介绍，公租房有两室一厅和一室一厅两种。一室一厅建筑面积约42-44平方米，租金约2900-3300元；二室一厅建筑面积约64-66平方米，租金约4050-4550元。

　　除了上述成套公寓，另一栋为宿舍型公租房，可供单身人士选择。房内配有单人床、柜子、写字台，但没有厨房，更适合于不下厨的单身白领。其价格更优惠，宿舍型一室户租金1500元到2000元不等，二室户租金也不超过2300元。对比周边小区的租房价格，公租房租金实惠很多。

　　9月20日，深圳市住房保障署发布公告，龙华金众金域阁(公租住)即将配租。这一项目被誉为“今年*值得期待的市级公租房”。

　　金众金域阁位于深圳市龙华区民丰路与致远南路交汇处，该项目总房源共266套，分布在11层至31层。建筑面积40左右的单身公寓206套、建筑面积50 左右的一房一厅60套；认租家庭在租赁手续完成后即可入住。基准租金标准为33元/月平方米，物业管理费为2.87元/月·平方米。该项目自顶层逆覆盖至20层的住房内安装了太阳能集中供应热水系统，具体收费标准以市有关部门核定的价格为准。

　　广州市日前再推1.21万套整租公租房，科创企业将优先分配。

　　这是广州市推出的第2批面向用人单位整体租赁的新就业无房职工公共租赁住房，一共1.21万套，采用单位整体租赁模式分配，自9月22日起开始受理用人单位申请。

　　此前的3月份，广州已推出首批16668套此类公租房。通过这一形式，今年以来广州明显加大了在“人才房”方面的力度。

　　名列前茅批不同的是，这次面向的是所有在广州的法人单位，即住所地在本市、申请之日已取得法人资格的单位均可申请本次的公租房。

　　日前，2017年度呼和浩特公租房公开摇号配租，参加此次公开配租的公租房项目共10个，共计提供房源7252套。

　　今年，呼和浩特面向奋战在一线工作岗位的环卫工人、公交车司机等群体提供定向分配房源492套；同时向交通辅警提供定向分配房源227套，尽可能地满足社会各阶层中低收入困难家庭的住房需求。

　　新城区租金标准为10.7元/平方米·月，回民区租金标准为9.3元/平方米·月，玉泉区租金标准为9.2元/平方米·月，赛罕区租金标准为11.4元/平方米·月。上述公租房租金标准均包含物业服务费1.5元/平方米·月。

　　截至目前，呼和浩特通过集中新建、在普通商品房中配建，以及在直管公房中改建等多种形式，共计建设公共租赁住房(廉租住房)46098套，连同此次摇号配租，共计已分配39031套，分配率85%。

　　同时，通过发放公租房租赁补贴，更大范围地保障中低收入住房困难家庭。截至2016年底，累计保障4.53万户，共计发放租赁补贴资金9515万元。今年，预计通过公租房租赁补贴保障中低收入住房困难家庭2.15万户，发放补贴资金约4500万元。

　　郑州市从2011年至今，累计开工建设公租房97000多套(不含港区 )。目前市区在建的有73000多套，其中，三环内在建的有21000多套，三环外在建的有51000多套。截至目前，市区发放资格证36000多户，持续供应了23000多户家庭。

　　“郑州市今年计划分配公租房约7000套，目前已分配约3000套，年底前对验收完毕的公租房还要进行轮候分配，主要分布在中原区、二七区、管城区、惠济区、郑东新区、经开区、高新区。”郑州市住房保障和房地产管理局规划和住房保障处处长潘巍表示。

　　公租房为何积累多项弊端？

　　据了解，有关政府部门将公租房作为住房租赁市场改革的抓手，主要是因为公租房具有“三大特点”。

　　其一，资产规模大。截至目前全国公租房总量超过1500万套，保守估计，按每套25万元的*核算，总资产超过3.7万亿。如果算上土地价值和房产增值，公租房总价值至少还将翻番，达7万亿以上。

　　其二，政府掌控力强。在现有的全国1500多万套公租房中，政府拥有的房源超过80%，约有1200万套。而在剩余300万套中，国企占据了绝大部分。因此，公租房是各级政府手中重要的优质国有资产。

　　其三，改革的难度相对较小。公租房基本由财政全额拨款建设，所有权清晰，公租房政策由各地方政府“适情选择”，地方政府具有一定的制度自有裁量权。可见，公租房改革或将是住房管理模式的一次创新，能使各方受益，不存在负外部效应，是典型的“帕累托改进”。

　　正因为公租房一直沿用政府全额*、全程主导、全面运营的传统管理模式，在多年的实践中，这一管理模式显现出几大弊端。

　　1)保障对象过窄。公租房安置对象大多限定于本地户籍的低收入群体，对新市民、经济“夹心层”人群、新毕业大学生、城市特殊岗位人群、稳定就业的流动人口、外来高端人才等保障能力明显不足，这也是造成公租房分配入住率不高的一个重要原因。

　　2)租金定价过低。当前的公租房租金远低于市场化租金水平，以至于公租房项目大多入不敷出。政府每年不得不拿出大量财政资金用于补贴物业和运营维护。在很多城市，公租房补贴甚至成了地方财政的“无底洞”。

　　3)低租金也使公租房资产缺乏吸引力，社会资本对此丧失了*兴趣。

　　4)产权属性缺失。公租房通常只有整栋建筑的产权证，没有分户的不动产登记证书。根据现行政策，不能*、交易和抵押，是典型的“不完整产权住房”。

　　7万亿公租房如何“盘活”？

　　在现有条件下，如何有效盘活公租房7万亿资产的大蛋糕？

　　*党校经济学博士后孙 杰提出一个总思路，即政府可以按照市场化原则实现三大转变：政府职能由“保姆”向“管家”转变；财政支出由“补砖头”向“补人头”转变；租赁住房由“僵尸资产”转向“流动性资产”。在操作中，具体可采取“两步走”的战略。

　　名列前茅步，近期改革的核心要点是“改变公租房定价体系”，将公租房的租金水平全面提高至市场化水平。高租金意味着*将变得有利可图，从而吸引市场化企业和社会资本进入公租房领域，从而可以彻底激活公租房市场。与此同时，政府从繁琐的物业经营中解脱出来，缩短战线、集中兵力搞好监督职能。

　　第2步，长期改革的必然之路是产权制度创新，基本逻辑是打破公租房“只租不售”的规则，赋予公租房清晰的产权属性，让资产流动起来。即部分公租房可以参照共有产权模式，转为共有产权房，将部分产权让渡给中低收入家庭，解决经济“夹心层”人群买不起房的难题。

　　在一定期限内(比如15年)，只能出租不能出售；超过规定期限后，公租房则被赋予完整产权和不动产登记证书，转变为保障性商品房，以成本价向低收入无房家庭配售。

　　在这样的产权改革过程中，政府通过动态的、阶梯式的年度土地供应计划、赋权规划、期限转让规定、政府与社会资本合作项目等，实现全社会的公租房的持续供给和优化配置，进而达到购租并举的*终目标。

　　总之，公租房改革是建立购租并举住房制度的关键，是住房改革的“帕累托改进”。通过政府与社会资本合作的模式，引入市场化企业，对公租房资产进行日常管理和运营维护。政府对市场化企业的工作绩效进行严格规范的年度绩效考核，作为政府付费的依据。

来源：*